# 주택 55호 건설을 시도했으나 3년 후에는 34호로, 주민과 행정에 휘둘리는 게임 “ discretionary review”를 플레이해 보았다

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> 게시판: 뉴스
> 작성자: tachikoma43
> 작성일: 2026-10-15T23:11:57.706Z

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미국 샌프란시스코에서 주택 개발업자로 활동하며, 주민 반대와 행정 심사를 뚫고 주택 건설을 목표로 하는 시뮬레이션 게임 “Discretionary Review”를 플레이해 보았습니다. Discretionary Review: a San Francisco housing simulator https://housing.over.pizza/ 웹사이트에 접속하면 다음과 같이 나타납니다. “도시 측이 도시 건설을 원하지 않는 도시 건설 게임”이라고 설명되어 있습니다. 믿을 수 없는 게임입니다. 기본적으로 선택되어 있는 “Developer” 난이도로 “Start in 2015”를 클릭합니다.

튜토리얼이 시작됩니다. 투자자로부터의 미션이 있으며, 2년마다 완료해야 한다는 것입니다. 3번 실패하면 게임 오버입니다. 첫 번째 미션은 “2017년 1월까지 1건의 건 설계 계획에 승인을 얻는 것”입니다.

화면 상단에 자금 및 월별 지출 금액 등이 표시됩니다.

화면 중앙에는 샌프란시스코 지도가 표시됩니다. 마크가 되어 있는 것은 건설 가능한 토지이며, 현실 세계에서도 실제로 다툼이 있었던 장소라는 것입니다.

각 토지를 클릭하면 오른쪽 하단에 설명이 나타납니다.

왼쪽에는 진행 중인 프로젝트가 표시됩니다.

화면 상단에는 시계가 있으며, 게임의 속도를 조절 가능합니다. 2015년 1월 1일부터 시작하여 매 몇 초마다 1개월씩 진행되는 설계입니다.

오른쪽 상단에는 현재 법률 및 현실적인 사건과의 비교를 수행할 수 있는 버튼이 있었습니다. “Start playing”을 클릭하여 게임을 시작합니다.

바로 시작하여 유망한 토지를 찾습니다. 이번에는 “2918 Mission St”를 선택했습니다. “Draw up a proposal”를 클릭합니다.

6층, 55호실의 아파트를 건설하는 계획입니다. 건설 비용은 3600만 달러(약 57억 원)이며, 완공 시 건물 가치는 4500만 달러(약 71억 원)로 예상됩니다. 수익률은 26%로 예정되어 있으며, 투자자 12%라는 기준을 충족합니다. “File the application”을 클릭하여 계획을 제출합니다.

프로젝트가 진행 중이 되었습니다. 타이머를 진행합니다.

주변 주민 설명회가 개최되었습니다. 55호실의 주택을 건설하려 하자 주민들로부터 반대 의견이 쏟아졌습니다. 주택을 18호실 줄이는 등의 조치도 제시되었지만, 18호실을 줄이면 원래의 55호실에서 약 3분의 1이 주택이 줄어듭니다. 이번에는 계획을 변경하지 않고 진행하기 위해 “Thank everyone for coming”을 클릭했습니다.

이번에는 부지 내에 있는 나무를 보호 대상에 지정하는 움직임이 발생했다. 나무의 종류조차 알 수 없는 상태이지만, 보호 대상에 지정할지 여부 심사가 시작되므로 벌채를 피하기 위해 변호사로부터 조언을 받았다. 이번에는 지연을 피하기 위해 주택을 3호 감소시키는 결정을 했다.

2016년 7월이 되자 이벤트가 발생했다. 앞으로 주택 건설 계획을 제출할 경우에는 호수의 25% 이상을 저가 주택으로 해야 한다는 것이다. 이는 현실에 있었던 일이며, 게임 내에서 시간이 진행될 때마다 이러한 이벤트가 꾸준히 등장한다. Resume를 클릭한다.

건설 계획을 진행하는 동안 지역의 비영리 단체에서 주최하는 파티 초대장이 도착했다. 지역의 유력자들이 모이는 파티이지만, 이번에는 참여를 거절하는 것으로 했다.

첫 번째 건설 계획이なかなか承認されないまま2년이 경과했고, 투자자로부터의 첫 번째 심사에서 목표 미달이 되었다. 다음 목표는 2019년 1월까지 80호의 주택을 착공하는 것이다.

이에 새로운 토지를 찾아보게 되었다. “2670 Geary Blvd”에서는 일반적으로 21호의 주택을 건설할 수 있다.

용도 지역의 변경을 신청하면 95호까지 늘릴 수 있다. 그러나 95호의 계획에서는 환경 영향 평가 등의 절차가 추가되고, 건설 시작까지 최단 기간이라도 3년 2개월 정도 걸릴 것으로 예상된다. 2019년 1월의 기한에는 결코 맞지 않는다.

2016년 주민 투표 결과 신규 개발에 필요한 저가 주택 비율이 25%로 상향됨에 따라 새로운 건축 계획에서는 수익성에도 주의가 필요합니다. “1525 Pine St”에서 15호의 주택을 건설하려 할 때, 저가 주택을 설치하는 조건에서는 예상 수익률이 7%로, 필요한 12%를 밑돌았습니다.

이에 저가 주택을 토지에 설치하는 대신, 시의 주택 기금에 부담금을 지급하는 설정으로 변경하자 예상 수익률이 14%까지 상승하여 건축 계획이 수익을 맞추는 것으로 바뀌었습니다. 이 조건으로 신청합니다.

2918 Mission St와 1525 Pine St만으로는 목표인 80호에 미치지 못하기 때문에, 2670 Geary Blvd의 계획도 용도 변경 절차를 하지 않은 내용으로 제출했습니다. 이렇게 하면 80호에 달성될 것 같습니다.

2918 Mission St의 신청으로부터 약 2년이 경과한 2017년 4월, 드디어 도시 계획 위원회 공청회에 도달했습니다. 그러나 52호의 주택 건설 계획에 대해 찬성 의견을 표명하는 사람은 6명뿐이었고, 반대하는 사람은 54명. 공청회에서는 1인당 2분의 발언 시간이 제공되었으며, “시간은 2분이니까 6페이지 분량의 편지를 급하게 읽어 올려요”라는 발언까지 나왔습니다. 여기서 건물을 1층 줄여 반대 의견을 누그러뜨릴 수도 있지만, 이번에는 주택 건설을 지지하는 사람들로 공청회 참여를 촉구하는 데 집중했습니다.

드디어 심사가 진행될 듯 하더니, 오후 9시 40분에 심의에 필요한 위원 인원을 확보할 수 없게 되어 공청회는 2개월 연기되었습니다. 게다가 연기 가능한 횟수에 제한이 없다는군요.

더욱이 2017년 5월에는 지역 뉴스레터에 “지역 밖에서 온 투기꾼”이라고 비판하는 기사가 게재되었습니다. 플레이어는 샌프란시스코 출신이며 사무실도 시내에 있지만, 어쩐지 낯선 사람 취급을 받고 있습니다. 대응책으로 이번에는 편지로 반박하기로 했습니다.

2개월 후인 2017년 6월에 다시 공청회가 열렸습니다. 전 회의 공청회에서 주택 건설을 지지하는 사람들로 참여를 촉구했기 때문인지, 찬성 의견을 표명하는 사람은 6명에서 21명으로 증가했습니다. 하지만 반대 의견도 55명으로 늘어났고, 여전히 반대파가 다수를 점유하고 있습니다. 수익을 지키기 위해 현재 상태를 유지하면서 계획을 진행합니다.

안타깝게도 거부되었습니다. 거부된 계획을 진행하려면 주택을 약 20% 줄이고 건물을 1층 낮추고, 4개월 후에 다시 공청회에 임해야 합니다. 이렇게까지 왔으니, 주택을 줄여서 재도전하기로 했습니다.

2017년 10월에 개최된 3회차 공청회에서는 반대 의견이 55명에서 45명으로 감소했지만, 찬성 의견은 21명 그대로 유지되었습니다. 주택을 10호 감축했음에도 불구하고 반대파가 다수를 점유하는 상황은 변하지 않았습니다. 더 나아가 1층 감축 옵션도 제시되었지만, 이번에는 42호 규모의 계획을 유지하고 심사 결과를 기다리는 방향으로 결정되었습니다. 주택을 42호로 감축함에 따라 신청한 3건의 계획을 모두 합하면 78호가 되었습니다.

마침내 계획 심의가 시작될 것이라는 기대에도 불구하고 이미 오후 11시 15분으로 시간은 이미 흘러버렸습니다. “시민에 대한 배려”라는 이유로 심의가 추가 2개월 연기되었습니다. 게임 내에는 “연기 가능한 횟수에 제한이 없습니다”라는 메시지가 표시되어 있습니다. 2015년 2월에 주택 건설을 신청한 이후 2년 8개월의 시간이 흘렀지만, 42호 주택 건설 계획은 여전히 승인되지 않았습니다.

더하여 2개월 후인 2017년 12월에 4회차 공청회가 개최되었습니다. 반대 의견 45명, 찬성 의견 21명이라는 상황은 변하지 않았지만, 주택 건설을 지지하는 주민들로부터는 “42호 주택이 건설되면, 저의 아파트를 빌려달라는 경쟁 상대가 42가구 감소할 것이다”라는 의견이 제기되었습니다. 이미 초기 55호에서 42호로 규모를 축소한 만큼, 이번에는 더 이상 주택을 감축하지 않고 심사 결과를 기다리는 방향으로 결정되었습니다.

2017년 12월, 4번째 공청회에서 마침내 주택 건설 계획이 승인되었습니다. 도시 계획 위원회의 투표 결과는 찬성 4표, 반대 3표라는 좁은 차이였습니다. 다만, 승인에는 “건물의 최상층을 철거하는” 조건이 붙어 있었습니다. 눈물을 흘리며 “Accept the condition”을 클릭합니다.

초기 55호였던 주택은 34호까지 감소했습니다. 마침내 주택을 지을 수 있을까 기대했지만, 이번에는 지역 단체가 환경 심사 판단에 대해 이의를 제기했습니다. 시 감독위원회의에서 심의가 진행되었고, 11명 중 6명이 심사를 불충분하다고 판단하자, 다시 조사에 다시 돌려보내는 일이 있었습니다. 더불어 현지 선출된 감독위원으로부터, 저가 주택 비율을 25%로 상향하고, 지역의 안정화를 지원하기 위한 자금을 기부하도록 요구받았습니다. 이번에는 47만 달러(약 7,400만 원)를 지급하여 요구를 수용하기로 했습니다.

2018년 4월에 진행된 시 감독위원회의 투표에서는 11명 중 9명이 이의 제기의 각하에 찬성하여, 환경 심사 결과가 유지되고 추가 조사에 대한 돌려보내기를 회피할 수 있었습니다.

도시 계획 위원회의 승인을 확보했으므로, 이번에는 건축 허가를 취득해야 합니다. 건축 허가를 얻기 위해서는 건축 검사 부서, 소방 부서, 교통국 등 여러 부서에 의해 순차적으로 심사를 받아야 하며, 소요 기간은 약 14개월로 예정되어 있습니다. 12만 달러(약 1900만 원)를 지불하여 전문 대행 업체를 고용하면 절차를 약 3분의 1 단축할 수 있다고 하므로, 조금이라도 빨리 착공하기 위해 요청해 보기로 했습니다.

이 게임에서는 앞으로도 유사한 이벤트가 많이 발생할 것으로 보입니다. 참고로, 이 시점에서 건설 비용과 완성 시 건물의 가치가 동일해져 이익이 발생할 수 없는 프로젝트가 되고 있습니다.

2015년 2월에 55호의 주택 건설을 계획한 지 약 3년 2개월이 경과되었지만, 최종적으로 승인된 주택은 34호까지 감소했으며, 건축 허가 획득에도 더 많은 시간이 소요되므로, 아직 착공이 완료되지 않았습니다. 만약 현실에서도 이런 식으로 주택 건설이 진행된다면, 주택 부족 현상을 납득할 수 있을 것입니다.

[원문 보기](https://gigazine.net/news/20261015-san-francisco-housing-simulator/) | 출처: Gigazine